パタヤ・ジョムティエン地区 日系不動産会社
SKみずほ不動産
この地区の不動産スペシャリスト・日本人が日本語でフルサポート
パタヤの不動産事情
パタヤの現状
タイ国内及び各国から観光客誘致の為、パタヤ市あげて街の整備に取り組んでおりビーチロードの車線を増やし歩道を整備、ビーチの砂浜も拡張しております
スックンビット通りの地下道も開通、高速７号線のジョムティエン・ラヨーン線も開通し
バンコク方面から車でパタヤ市内経由せずにジョムティエン地区・ラヨーンまで行けるようになり
パタヤ市内の交通渋滞も以前より緩和されました
現在パタヤではセントラルフェスティバルとターミナル21の大型ショッピングモールが
２トップを形成、コロナ明けの現在レストランなどの商業施設も急速に戻りつつあります
パタヤの隣町であるジョムティエン地区には続々とコンドミニアム建設中、長期滞在者に
人気の地区であり近年は日本人の方々も増加傾向にあります
国別観光客では近隣諸国、ベトナム・マレーシアなどからは引き続き多数訪れており
近年は中国の方々が多く訪タイ、現在インド・アラブ系の国の方々が急増しており
今後パタヤはますます多国籍、国際色豊かな都市となっていくことでしょう
パタヤの魅力
世界有数の観光リゾート地であるパタヤには世界各国から人々が訪れリピートされており
日本人のロングステイヤーやリタイヤされた方々も年々増加傾向にあります
コロナで生活様式も大きく変わり、日本人だけでなく各国の方々が移住・ロングステイ・
リモートワーク（リゾートワーク）、母国との２拠点生活などされる方が2022年末より
急増しております
タイの人達が明るくフレンドリーである事、年間通じて暖かい、などはもちろんですが
＊比較的安い物価（特に欧米の方々には安く感じられるようです）
＊都市の部分と自然の部分、両面を併せ持つ事
＊国際空港からのアクセスが良い（距離120km, 車で1時間20分程）
＊首都バンコクにも近い
日本人にとっては直行便で6-7時間、時差の影響も少ない2時間であること
などもあげられます
今後も世界各国からの旅行者や長期滞在者はもちろん、移住や２拠点生活を目的
とする方々も年々増加していくことが確実視されております
パタヤに人が増えれば必然的に経済は活性化し不動産価格の上昇も見込めます、
今後も更に不動産購入希望者が増加して行く事が予想されております
不動産概要
パタヤ・ジョムティエン地区はホテルやゲストハウス・タイ人向けの格安アパートは無数に
存在しますが外国人が安心して居住できるレベルのセキュリティを兼ね備えた物件は少なく
バンコクやシラチャと比べると限られた物件の中より選択せざるを得ない状況です
パタヤ地区物件の特徴としては
ほとんどの物件が各部屋ごとにオーナーが異なる “コンドミニアム形式物件”（日本の分譲マンション）であり
バンコクやシラチャに多いホテルのようなサービスを付加した “サービスアパート物件”が 非常に少ないことです
元来パタヤは欧米人の街として栄えてきた歴史がありある程度の事は自身で対応する、との
意識が根付いており部屋だけを貸し出すコンドミニアム形態の物件が主流となっております
人気の地区や人気物件には需要が集中し全体的に不動産市場を見るとまだ供給物件が不足している
と感じられます、
パタヤは世界各国の方々が訪れており富裕層は将来の不動産価格上昇を想定し今のうちに
物件購入しておきたい、と考える方々の需要が多くコロナ明けの2023年からパタヤの不動産
市場は上昇してきております
中心地から少し離れたナクルアウォンアマット地区や隣街のジョムティエンでは現在少しずつ
新規コンドミニアムが建設中です、
近年はパタヤ中心地を避け静かな環境のこれらの地区を選択される方々が増加傾向にあります
日本人居住地区
日本人の方々がお住まいのエリアはパタヤでは主にセントラル地区・ノース地区、ナクルアウォンアマットビーチ地区に集中しておりましたが
近年日本人のリタイアされた方、長期滞在者・移住者・リモートワーク、
タイと日本の2拠点生活される方々が増加傾向にあり隣街のジョムティエン地区を選択される
日本人が多くなっております
ジョムティエン地区はパタヤより比較的静かな環境でゆったりとしたリゾートライフを求められる方々に好まれております
ペット事情・ペット可物件
バンコクでは居住用物件は非常に多くあり築浅時はペット不可の物件でも築年数が経つと
賃貸集客の為にペット可に規定変更する、また中心地から離れたロケーションの物件などは
ペット可を前面に打ち出して賃貸集客する、等々ペット可の物件は数多く存在します
しかしながらパタヤでは現状物件数がさほど多くなく、ペット禁止となっている物件が
ほとんどでペット可物件は非常に少ない状況となっております
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物件管理規定でペット可となっている物件のご紹介
パタヤ地区
Somersetサービスアパート
Palm Wongamat コンドミニアム
Riviera Wongamat コンドミニアム
ジョムティエン地区
Riviera Monaco コンドミニアム
Riviera Jomtien コンドミニアム
Riviera Ocean Drive コンドミニアム
Copacabana コンドミニアム
Grand Condotel コンドミニアム
Reflection コンドミニアム
注： 上記物件情報はパタヤサウス地区及びプラタムナック地区を除くパタヤ・ジョムティエン地区の中で
外国人が住めるセキュリティを兼ね備えた物件で
あくまでも弊社で把握している範囲の物件情報となります
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物件管理オフィス規定
基本的には小型犬10kgsまで、エレベーターや公共施設部では
リードを付ける・抱きかかえる・ケージに入れる
等々ペットに関する規定があり各物件により規定が異なります
犬種にもよりますので事前に各物件の管理オフィスにワンちゃん詳細を通知し
許可を取得する必要がありますのでご相談ください
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ワンちゃん同居の際は賃貸か購入か？
コロナ後の現在は各国から人々が戻りつつあり人気物件では賃貸希望者が多く
空室確保が容易でない状況となっております、
特にタイのハイシーズンである11月～4月頃は例年この傾向が顕著になります
一部の愛犬家オーナーの部屋を除き一般的に部屋オーナーは賃貸者がペット同伴の場合には
退去後の部屋ダメージを恐れ敬遠する傾向があります
（コンドミニアム物件では部屋ごとにオーナーが異なる為、各部屋オーナーに判断を仰ぐ事となります）
オーナー側の立場を推測すると、
賃貸集客に困らない状況では敢えてペットと同居の賃貸者を受ける必要がない、との考えになって
いるのではないか、と思われます
現在、賃貸でペットを受けてくれる部屋オーナーを探す事は非常に困難となっております
このような状況である為、ペットと同居の場合には
・時間をかけてペットと同居を受けてくれるオーナーの部屋を探す
・部屋を購入する
どちらかの選択となります
部屋購入の場合には自身所有の部屋となるので物件管理規定でペット可となっている物件であれば
ペットと同居する事は全く問題がなくなります
ペットと同居する場合の賃貸部屋探しは現状難しい状況ですが物件や時期にもよりますので
まずはご相談ください
一軒家について
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ムーバーンの意味
一軒家の集合住宅の事でセキュリティスタッフが管理するゲートからだけ 出入りする事ができる、このような形態の物件をタイ語でムーバーンと言いいます
外国人が一軒家を選択される場合には単独の一軒家よりムーバーンは格段にセキュリティが保たれており安心して居住できます
セキュリティスタッフがゲートで24時間監視するムーバーンの敷地内は基本的に
部外者は入れず居住者のみなので静かな環境が保たれており
多くのムーバーンではペット可であり広い敷地内の道路をワンちゃんと散歩も可能で
ハイクラスのムーバーンでは一軒家に広いガーデンや駐車スペース、プライベートプールやジャグジーなどがついている豪華な物件もあります
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ムーバーンのデメリット
ムーバーンは広い土地を要する為に土地代の高い中心地ではなく
ほとんどが郊外に位置しておりセキュリティゲートを一歩出ればタイ人ローカル地区
であり夜間の一人歩きなどには注意が必要です
スーパーなどへ買物行く・外食に出かける・パタヤまで出かける際などは車かバイクが
ないと不便な面もあります
注：パタヤ地区のムーバーン一軒家を賃貸する場合には基本的に部屋の 不具合対応など居住者対応となります、稀に対応してくれるオーナーもおりますが 居住者で対応する事が一般的です
一軒家ならではのガーデンやプールの手入れ、害虫対策なども必要となってきますので
コンドミニアムに居住する事とは大きく異なる事をご認識ください
パタヤのお部屋探し
知っておきたい基礎知識 13ヶ条
パタヤは元来リゾート地である為、ホテル・ゲストハウス・タイ人向けの格安アパートは無数に
存在しておりますが外国人が安心して居住できるセキュリティレベルを兼ね備えた物件は
多くはなくバンコクやシラチャと比べると限られた選択肢の中より選ばざるを得ない状況です
コンドミニアム部屋オーナーの外国人比率が非常に高く人種も様々、文化・慣習や考え方が 全く異なります
外国人オーナーがタイ国外に居住されパタヤの部屋を賃貸に出している方も多いです
元来タイでは貸し手側である部屋オーナーが強い（商売の場合には売り手側が強い）傾向が
ありますがパタヤではその傾向が更に強いように感じられます
<1>喫煙
タイのコンドミニアムでは基本的に部屋内での喫煙は禁止となっております、以前はバルコニーでの喫煙は許可されている物件もありましたが各物件の喫煙規定が
年々厳しくなり現在はほとんどの物件で室内・バルコニーでの喫煙も禁止され
物件敷地内数か所に設けられた喫煙スペースだけ喫煙が許可されている状況となっておりなす
物件管理規定に反して喫煙スペース以外で喫煙された場合には厳しく対処される場合があり罰金、あるいは強制退去（賃貸の場合）などにもなりかねませんので各物件の管理規定を順守ください
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賃貸の場合の注意事項
特に賃貸契約書に喫煙に関する事項が明記されていない場合もありますが、必ず物件管理オフィスに確認し規定に従って下さい
万一、規定に反し退去時室内にタバコの匂いが残っていたりすると部屋オーナーからペイント塗り直
しや壁紙張替えの費用、ソファ・カーテン・ベッドリネンなどの消臭費用、更には家具の買い替えな
どを請求される場合がありますのでトラブル回避の為、室内での喫煙は避けてください
<2>電気
稀に大雨や荒天時に停電が起こる場合があり数分から長い時には数時間に渡る場合もあります
その際には冷蔵庫が機能しない、温水が出ない、インターネットが使えないなどの不便が
発生しますが電気会社の対応を待たざるを得ない事をご了承ください
＊停電が長時間に及んだ場合でも物件や電気会社は損害補填などは一切いたしません
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電気代お支払い方法
パタヤのコンドミニアムでは基本的に電気会社よりの直接請求となり毎月初めにメイルボックスに請求書が届きますのでセブンイレブン（他のコンビニでは支払い出来ません）または電気会社でお支払いください
＊一部のコンドミニアムは管理オフィスが電気料金を上乗せして管理オフィスから 電気代を請求される場合があります（タイでは違法行為）、
格安コンドミニアムの場合に多くみられます
セブンイレブンでの支払いは期日がありますので過ぎますと直接電気会社まで支払いに行く必要がありますのでお早目にお支払いください
＊電気代の未支払いが３週間程を過ぎますとタイの電気会社(PEA)が電気メーターを 取り外してしまう場合があります、
その場合には電気会社へ行き電気メーター再設置依頼をする必要があり数日間電気が 使用できなくなります、くれぐれもご注意ください！
<3>水道
タイの水道代は比較的安くバスタブを頻繁に使用しなければ数百バーツ程度です、
物件管理オフィスからの請求となり毎月初めにメイルボックスに請求書が届きますので物件管理オフィス
でお支払いください
タイの水道代は比較的安くバスタブを頻繁に使用しなければ数百バーツ程度です、 物件管理オフィスからの請求となり毎月初めにメイルボックスに請求書が届きますので物件管理オフィス
でお支払いください
＊水道の水圧調整はできませんので内覧時にご確認ください
<4>消耗品
日本と同様に消耗品に関しては居住者対応・費用負担となります
電球切れ交換に関しても同様の扱いとなります
（電球交換は物件管理オフィスで対応してくれますが電球代実費＋サービス料が請求されます）
＊消耗品に関する判断に関して
どの部分が、どの程度までが消耗品にあたるのか、などの最終判断は
タイのコンドミニアム不動産慣習に則り物件管理オフィスまたは
オーナーの判断となります
シャワーのノズル切れによる交換・エアコンのクリーニングやガス補充なども
消耗品扱いと判断をされる事例もあります
日本人の文化・常識と異なる場合もあります事をご了承下さい
<5>洗濯物
物件によっては管理規定で洗濯物をバルコニーで干す事を禁じている場合があります
洗濯物が飛んでしまう・外観を損ねる、との判断で特に高級物件でその傾向が強いです
バルコニーの内側（部屋に近い方で外から見えにくい場所）で干すのは黙認される
場合もありますが物件により事情が異なりますので管理オフィスでご確認ください
<6>コンドミニアムでのガス利用
タイの消防法でコンドミニアム内でのガス使用が禁止されている為、コンドミニアムでは
電気または電磁タイプの調理器具となりガス設備はございません
（一軒家はガス使用が可能で一般的です）
＊万一カセットコンロなどでガスを使用し火災となった場合は保険適用されず
大きなトラブルとなります、ガス使用は厳禁です！
<7>キッチンシンク
タイでは広い間取りのハイクラス物件であってもシンクのサイズが小さめであり
深さも浅い場合が多く日本人からみると使い勝手が良くないと感じられるようです
タイでの自炊率の低さによるものと言われております
＊排水溝の水の流れが良くない場合には日本同様にパイプクリーナー等で定期的に
お手入れしてください
<8>収納
１年中温暖な気候のタイでは衣類は夏物・寝具も薄手の夏用であることから 室内収納は日本と比べますと非常に少ない間取りの部屋が多く日本人からみると 収納スペースが足りないと感じられるようです
<9>インターネット
タイではインターネットが数分～数時間使えない、またはブツブツ回線が途切れる断線などが 頻繁に起こり安定しておりません、また故障も時々発生します
通常時間がたてば自動的に回復する場合が多いですが
長時間に渡り回復しない場合にはインターネット故障の可能性があります
故障の場合はインターネット会社コールセンターに修理派遣を依頼し エンジニアの訪問修理を待つ事となります
＊インターネット会社では各顧客の予約順で訪問修理をいたしますので混雑状況により 復旧までに時間を要する場合もあります
＊日本人の方々にとっては理解しづらいですがインターネット会社エンジニア 訪問修理にあたり下記の点を予めご留意ください
・事前に修理日程の通知が来ない
・事前連絡なしに突然部屋に訪れる
・修理日程の約束があっても連絡なしに遅れる、あるいは当日来ない
このような事は頻繁に起こります、
ここはタイである事を認識頂き日本と同様にはいかない事をご理解ください
<10>エアコン
ほぼ１年を通してエアコンを使用する機会が多いタイではトラブルは非常に多く発生し 特に水漏れが頻繁に起こります
・排水管の傾斜が良くない為、水が排出されず逆流し水漏れを起こす
・排水管にゴミが詰まり水が排出されず逆流し水漏れを起こす
等々の原因による水漏れで天井板や壁にダメージが発生する場合も あります
タイでは水漏れ時の業者対応は一般的にエアコン本体と排水管内部を洗浄クリーニングし
対応致します、
根本的な原因を解決しない場合が多く繰り返し水漏れが発生してしまう事となります
＊エアコン不具合時の対応は通常物件管理オフィスエンジニアでは対応不可の為、
エアコン専門業者またはメーカーサービスセンターでの修理対応となります
<11>電化製品の故障
家電製品修理の場合には軽度の場合は管理オフィスのエンジニアで対応可の場合も
ありますが通常は各家電メーカーサービスセンターへ修理依頼しエンジニア派遣依頼をいたします
＊家電メーカーサービスセンターでは各顧客の予約順で訪問修理をいたしますので 混雑状況により復旧までに時間を要する場合もあります
<12>外部環境について
近隣からの騒音、道路の野犬など外部環境に関しては物件管理オフィスや部屋オーナー の関知するところではございません。
ご希望物件選択時には外部環境も確認しましょう
<13>駐車場
多くのコンドミニアムでは１部屋ごとに車１台、バイク１台は無料で駐車できます ただし毎朝ドライバーが自身の車でコンドミニアムに来て社用車と乗り換える場合には 物件管理オフィスの許可が必要となりますのでご相談ください
タイでは一般的に駐車場内の駐車スペースは決まっておらずフリースペースとなります
＊駐車する際には必ず物件管理オフィスへ車やバイクの登録証及びパスポートコピー を提出し駐車登録を行ってください これを怠ると物件によっては罰金の請求やタイヤロックされる場合もあります
不動産会社を利用するメリット
不動産会社を仲介に立てる事によりオーナーからの無理な要求、タイの慣習にそぐわない申し立て等を
されないように牽制、また抑止力となります
また弊社では賃貸・購入の場合共に必要に応じオーナーを調査、場合によっては土地局で登記確認を
行い少しでもリスクのありそうな物件はカットしご紹介できる物件を選別しております
《賃貸》 → タイの慣習で私共不動産業者は物件オーナーより仲介手数料を頂戴し利益とさせて
頂いております
賃貸契約時には日本のような敷金・礼金は発生しませんのでお客様から弊社への支払は必要ございません
＊お客様が賃貸契約時必要なお支払い額は
１年契約の場合に家賃３カ月分（前家賃１カ月＋保証金２カ月）のみとなります
《購入》 → タイ不動産経験10年以上の日本人及び土地局(Land Office)での不動産登記業務経験
10年以上のタイスタッフが物件選定から物件購入時の最も重要である不動産登記
まで責任持って対応します
＊不動産購入時の弊社仲介料は物件価格の 3 % となります
＊現地日系不動産会社である弊社が購入後の物件管理や賃貸集客、販売に関しても
日本語でフルサポートいたします
